各區縣房地局、市房屋土地登記事務所、市房地產勘察測繪所、各房地產開發公司：
為保護消費者的合法權益，規范商品房銷售行為，根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，結合本市實際情況，制定《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》，現就試行中的有關問題通知如下：
一、本通知下發前已在市房地產勘察測繪所、各區縣局房地測繪部門進行測繪的商品房，仍按《關于我市銷售商品房有關測繪口徑的通知》進行面積計算。
二、自本通知下發之日起，各房地產開發企業在申辦商品房預售許可證時，即應按本規定提交房屋公用建筑面積和公用建筑部位的書面材料。
已領取商品房預售許可證，并已辦理商品房預售預購登記的，可不再辦理公用建筑面積分攤的變更手續。
本通知下發以后，凡辦理預售契約登記的各開發企業，須按本規定，在商品房預售契約中注明套內建筑面積（即獨自使用建筑面積）、分攤的公用建筑面積和公用建筑部位。
三、房地權屬管理部門、測繪部門進行商品房產權登記、測繪，應遵循本暫行規定。
北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定
一、根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行），結合本市實際情況，制定本暫行規定。
二、商品房建筑面積應按國家現行的《建筑面積計算規則》（附件一）進行計算。
三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內或單元內建筑面積（以下簡稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。
商品房銷售面積＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積
四、套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積。
（一）套內的使用面積住宅套內的使用面積，按《住宅建設設計規范》（GBJ96－86）第2.5.2條（附件二）的規定計算。其他建筑可參照上述規范或按專用建筑設計規范計算。
（二）套內墻體面積商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。
共用墻系指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。
非公用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。
（三）陽臺建筑面積，按國家現行《建筑面積計算規則》進行計算。
1.封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；
2.挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；
3.凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；
4.半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。
五、公用建筑面積分攤原則。
（一）商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內建筑面積占該幢樓各套套內建筑面積之和的比例確定。
（二）為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。
多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。
（三）公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
六、可分攤的公用建筑面積。
（一）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。
（二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
七、不應計入的公用建筑空間。
（一）作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
（二）售房單位自營、自用的房屋。
八、其他購房人受益的非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。
九、分攤公用建筑面積的計算方法。
分攤的公用建筑面積＝套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數公用建筑分攤系數＝公用建筑面積／套內建筑面積之和公用建筑面積＝整幢建筑的建筑面積－套內建筑面積之和－不應分攤的建筑面積
十、售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。
十一、建設項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規劃批準的建筑面積為依據的，要經房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面積，在建設項目全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變；面積減少的，售房單位應按實際售價退款。
十二、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。其他公用建筑面積的分攤，按本規定執行。
任何人不得侵占或改變全樓公用建筑空間（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設計的使用功能。
十三、樓房按套計算建筑面積的，參照本規定；單位按房改政策及價格出售的公有住房，不適用本規定。
十四、商品房銷售面積的測繪，按《北京市商品房（樓房）測繪技術規定》執行（附件三）。
十五、本規定由市房屋土地管理局解釋。
十六、本規定下發之日起實行。《關于我市銷售商品房有關測繪口徑的通知》同時廢止。
附件一：國家經委《建筑面積計算規則》
附件二：建設部《住宅建筑設計規范》摘錄
附件三：北京市商品房（樓房）測繪技術規定
