160多平方米的三室兩廳隔成12間小屋，租給20多人，連廚房都住了人，衛(wèi)生間不堪重負(fù)，下水管堵頭脫落，污水外泄……北京市海淀區(qū)世紀(jì)城小區(qū)業(yè)主許女士的家，就是這樣被淹了，一家四口只能在附近租房子住。忍無(wú)可忍，許女士把樓上的業(yè)主王女士告上法庭，要求賠償?shù)匕濉⒓揖摺?shū)籍、個(gè)人物品等多項(xiàng)損失16萬(wàn)多元。7月3日上午，北京市海淀區(qū)人民法院審理了此案。
王女士申請(qǐng)延長(zhǎng)舉證期，當(dāng)天庭審并未進(jìn)入實(shí)質(zhì)審理階段，但這起被稱(chēng)為“北京群租房第一案”的民事糾紛，引起社會(huì)各界高度關(guān)注。
近日，中國(guó)青年報(bào)記者調(diào)查采訪后發(fā)現(xiàn)，在北京、上海、深圳、杭州等一些高房?jī)r(jià)城市，“群租”現(xiàn)象普遍存在，一般是房屋所有者或承租方將房屋人為分割成若干空間，分租給若干人，租房人數(shù)大大超過(guò)房屋各種設(shè)施的承載限度，衛(wèi)生狀況極差，同時(shí)存在安全、消防諸多隱患。
一些法律專(zhuān)家和社會(huì)學(xué)者指出，由群租引發(fā)的諸多問(wèn)題，考驗(yàn)著政府對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的管理智慧。
群租：高房?jī)r(jià)城市普遍現(xiàn)象
許女士介紹說(shuō)，去年10月，她發(fā)現(xiàn)樓上王女士家有許多陌生房客，后來(lái)知道王女士將自己家房子包租給一個(gè)“房屋租賃中介人”，“這個(gè)房屋租賃中介人成了‘ 二房東’，20多名租客之間互相不認(rèn)識(shí)，大多數(shù)凌晨?jī)扇c(diǎn)鐘才回來(lái)，吵得我們沒(méi)法睡覺(jué)。同層鄰居只好把自家的房屋出租，全家出去另租房子住。整個(gè)單元的下水道也經(jīng)常堵塞。”許女士曾多次打110反映情況，但是“都沒(méi)有用”，去找物業(yè)公司，對(duì)方稱(chēng)“我們的服務(wù)范圍是業(yè)主門(mén)外，門(mén)內(nèi)情況沒(méi)法管”。
不僅是許女士這種受影響的無(wú)辜業(yè)主，就連許多“群租客”，也一樣感到難受。
到北京找工作的大學(xué)生劉哲在北京市朝陽(yáng)區(qū)雙井九龍花園小區(qū)租了一個(gè)房間，原本兩室一廳的房子被二房東隔成了7個(gè)小房間，一共住著11個(gè)人，共用一個(gè)廚房、一個(gè)衛(wèi)生間，早上起床洗漱、上廁所都要“搶”。
“房間只用一塊一拳就能打破的薄木板隔開(kāi)，隔音效果很不好，隔壁房客打電話(huà)我能聽(tīng)得清清楚楚。我住的小房間只有十幾平米，除了一張大床、一個(gè)衣櫥，很難放下其他家具，走路的時(shí)候要側(cè)身貼著墻走。最痛苦的是住的人又多又雜，大家作息時(shí)間不統(tǒng)一，隔壁房間的兩個(gè)男孩經(jīng)常晚上出去‘泡吧’，回來(lái)的時(shí)候一陣鬧騰，搞得我根本睡不好覺(jué)。”
劉哲說(shuō)，就是這樣一個(gè)陰暗悶熱、逼仄無(wú)比的房間，每月房租800元，因?yàn)樗呛团笥押献。咳?00元，這在北京算便宜的了。
眼看合同就要到期，劉哲最近計(jì)劃搬家，可是她從網(wǎng)上看了一圈房屋出租信息，發(fā)現(xiàn)既便宜又在市中心的房子多是這種群租房。
劉哲的境遇是北京數(shù)以萬(wàn)計(jì)“群租客”的縮影。記者近日瀏覽搜房網(wǎng)、趕集網(wǎng)上的房屋出租信息，發(fā)現(xiàn)雖然沒(méi)有明確標(biāo)注“群租”，但是咨詢(xún)后發(fā)現(xiàn)，有很多房源都是改裝后的群租房出租單間。在北京市東南三環(huán)的東南新城、北三環(huán)的太月園、大型社區(qū)天通苑、回龍觀等都有此類(lèi)群租信息。據(jù)天通苑的居民反映，那里打上隔斷對(duì)外群租的房屋比例達(dá)到了三成以上，這種現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)有兩三年的時(shí)間。
“今年北京房屋租賃市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)非常明顯的變化，大街小巷張貼的出租小廣告由原來(lái)的一居室、兩居室，變成單身公寓或者單身房。而這類(lèi)房源大部分不是單套房源，而是將一套房源改裝成多套所謂的‘單間’。”中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉介紹說(shuō)，每年五六月份是高校畢業(yè)生帶來(lái)的租賃成交高峰期，但今年并沒(méi)有出現(xiàn)，于是他和同事到北京市300多個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的門(mén)面店進(jìn)行調(diào)查。
“調(diào)查顯示，今年上半年成交量中的群租房明顯上升，群租成交比例達(dá)到了6．2％，往年只有2％~3％，比去年同期急增了1．5倍以上。”張大偉說(shuō)，往年北京的群租市場(chǎng)主要集中在海淀等高校集中地區(qū)，消費(fèi)群主要為考研及少數(shù)畢業(yè)生，而今年卻由原來(lái)的考研人群，轉(zhuǎn)變?yōu)槟壳暗漠厴I(yè)生和失業(yè)人群。
記者注意到，上海、深圳、杭州近幾年也出現(xiàn)了“房中房”，有報(bào)道稱(chēng)，上海60％以上的流動(dòng)人口人均居住面積不足7平方米，中心城區(qū)新建住宅小區(qū)群租問(wèn)題突出。
一些房屋中介業(yè)內(nèi)人士表示，高房?jī)r(jià)下的高租金是群租現(xiàn)象產(chǎn)生的根本原因，群租相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)格便宜，減輕了租房人的負(fù)擔(dān)。“目前北京房屋租金水平比較高，一般居住條件的一居室月租金要1500元~1800元，兩居室2300元~2400元左右，大戶(hù)型、設(shè)施好的就更貴了。”
“條件允許的話(huà)，誰(shuí)都想住得好一點(diǎn)，在北京租房子很貴，只有能忍就忍了。”劉哲說(shuō)，自己實(shí)習(xí)期一個(gè)月的工資只有2000多元,根本沒(méi)有能力支付昂貴的租金。
業(yè)主堅(jiān)決反對(duì) 物業(yè)很少作為
隨著群租現(xiàn)象的蔓延，群租客、群租房業(yè)主與其它業(yè)主的矛盾越來(lái)越尖銳。
“房屋面積不到40平方米，黑心房東群租給天意市場(chǎng)的18名搬運(yùn)工，平均兩平方米1個(gè)人。房屋內(nèi)電線裸露，非常容易發(fā)生火災(zāi)安全事故，2006年7月就發(fā)生一次火災(zāi)；承租人是搬運(yùn)工，每天深夜1點(diǎn)就開(kāi)始發(fā)動(dòng)電瓶車(chē)裝卸貨物，嚴(yán)重影響小區(qū)居民的正常休息并對(duì)生命財(cái)產(chǎn)構(gòu)成威脅。”本報(bào)記者在北京市西城區(qū)人民政府官方網(wǎng)站上看到，2008年10月28日，西城區(qū)月壇北街洪茂溝居民向政府舉報(bào)反映洪茂溝10號(hào)樓某房屋的業(yè)主群租民房，嚴(yán)重?cái)_民，并存在重大火災(zāi)安全隱患。
由于不堪忍受，北京市天通苑居民也在社區(qū)網(wǎng)上貼出了《天通苑業(yè)主向群租說(shuō)不》的維權(quán)倡議書(shū)，希望大家聯(lián)合起來(lái)，抵制群租“鴿子籠”。
本報(bào)記者隨機(jī)采訪了北京市東城區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)的幾個(gè)小區(qū)，對(duì)于群租行為，業(yè)主們無(wú)一例外表示“堅(jiān)決反對(duì)”。一些業(yè)主表示，向小區(qū)物業(yè)反映問(wèn)題后，大都無(wú)果而終。物業(yè)的答復(fù)如出一轍：我們按照業(yè)主房屋面積收取物業(yè)費(fèi)，不是按照房屋居住多少人收費(fèi)，業(yè)主把房屋租給誰(shuí)、租給多少人，我們無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。
北京市朝陽(yáng)區(qū)一名業(yè)主表示，群租現(xiàn)象導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)居住人數(shù)急劇增加，對(duì)社區(qū)公共資源的消耗也大規(guī)模增加，這在一定程度上損害了大多數(shù)業(yè)主的利益。
“民用住房的水電使用、排水排污設(shè)施都是按照一般家庭的人口數(shù)來(lái)設(shè)計(jì)，如果90平方米的房屋住上20多人，下水道絕對(duì)承受不了。”北京律師協(xié)會(huì)物業(yè)管理法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)多名律師對(duì)本報(bào)記者表示，雖然每戶(hù)居民按照房屋面積支付物業(yè)管理費(fèi)，但前提是按照房屋設(shè)計(jì)的功能和用途來(lái)使用，群租房屋的垃圾產(chǎn)生、電梯使用、公用設(shè)施的損耗明顯高于一般住戶(hù)，物業(yè)公司依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定應(yīng)該加以管理和限制。
規(guī)范群租考驗(yàn)政府管理智慧
據(jù)了解，盡管目前我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、政府規(guī)章以及規(guī)范性文件里，沒(méi)有明確提出“群租”這一概念，但是上海、深圳、杭州等地已經(jīng)出臺(tái)了一些政府規(guī)章和規(guī)范性文件，針對(duì)居住房屋的最小出租單位、出租客數(shù)量、人均承租居住面積、居住房屋分割以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理租賃業(yè)務(wù)等方面作出了詳細(xì)規(guī)定。
例如，2006年12月1日，上海市房屋土地資源管理局頒布了《關(guān)于加強(qiáng)居住房屋租賃管理的若干規(guī)定（試行）》，規(guī)定居住房屋應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位；一間房間只能出租給一個(gè)家庭或一個(gè)自然人，出租給家庭的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米；居住房屋不得分割搭建若干小間，按間或按床位出、轉(zhuǎn)租。
本報(bào)記者日前在上海市政府辦的網(wǎng)站上看到，《上海市實(shí)有人口服務(wù)與管理若干規(guī)定（草案）》正在征求意見(jiàn)，《草案》規(guī)定，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米；其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米。
記者注意到，這些地方性規(guī)定中旨在規(guī)范群租的一些詳細(xì)條款引起了不少爭(zhēng)議。一些民眾質(zhì)疑整治群租行動(dòng)缺乏法律依據(jù)。還有人提出，房屋所有權(quán)人有對(duì)房子自由處置的權(quán)力，不應(yīng)該進(jìn)行限制；群租的確存在問(wèn)題，需要規(guī)范，但不應(yīng)取締或扼殺。
從2008年1月1日開(kāi)始施行的《北京市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，出租房的“結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件”，要求業(yè)主在簽訂合同后去相關(guān)部門(mén)登記。
“通過(guò)租賃登記辦法可以對(duì)群租現(xiàn)象進(jìn)行規(guī)范管理，但是實(shí)際應(yīng)用中登記率卻并不高，不到10％。”北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，租賃登記率低的主要原因是一些業(yè)主不愿意交稅，按照規(guī)定登記后，業(yè)主每月要交月租的5％；另外很多人覺(jué)得麻煩，沒(méi)有去相關(guān)部門(mén)登記。
一位不愿具名的社會(huì)學(xué)者對(duì)本報(bào)記者表示，對(duì)于群租現(xiàn)象的管理規(guī)范考驗(yàn)著政府的管理智慧，政府作為城市公共管理者，確實(shí)可以對(duì)群租現(xiàn)象進(jìn)行監(jiān)管，但是，進(jìn)行監(jiān)管的同時(shí)，要兼顧城市外來(lái)人口尤其是低收入群體的最基本生存權(quán)。
他認(rèn)為，群租現(xiàn)象是市場(chǎng)形成的，低收入群體需要居住在距離工作地點(diǎn)更近的地方，群租可以節(jié)約居住成本，從某種意義來(lái)說(shuō)，這些群租房的出租人在一定程度上承擔(dān)了本應(yīng)由政府承擔(dān)的公共責(zé)任，他們提供的就是面向低收入群體的“廉租房”。(記者 王亦君 鄢光哲 實(shí)習(xí)生 張春曉)