趙普起訴請(qǐng)求 物業(yè)“全不同意”
央視主持人維權(quán)要求公示電梯間及樓宇外的廣告收益案件今日上午開(kāi)庭審理
趙普起訴請(qǐng)求物業(yè)“全不同意”
央視主持人趙普將自己所居住小區(qū)的物業(yè)公司推上被告席，要求后者公示電梯間及樓宇外的廣告經(jīng)營(yíng)收益情況。
今天上午，此案在宣武法院開(kāi)庭審理。趙普本人并未出庭。
［庭審現(xiàn)場(chǎng)］
物業(yè)當(dāng)場(chǎng)宣讀廣告收益
今天上午，趙普的代理律師和物業(yè)的代理人分庭抗禮，趙普本人并未出現(xiàn)。其代理人解釋說(shuō)，趙普要到9點(diǎn)鐘才下節(jié)目。
被訴的物業(yè)公司對(duì)趙普的起訴請(qǐng)求表示“全部不同意”，其代理人答辯表示：首先，在2009年8月5日，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)公示了近幾年的全部廣告收入并當(dāng)場(chǎng)宣讀收益結(jié)果——廣告的全部收入為335883元，物業(yè)扣除的傭金是47611.41元，剩余收入是269798.02元。
物業(yè)的代理人說(shuō)，物業(yè)在5月份起訴趙普拖欠物業(yè)費(fèi)，當(dāng)時(shí)就已經(jīng)告知他的代理人，由于業(yè)主大會(huì)沒(méi)有成立，趙普可以隨時(shí)到物業(yè)查看廣告收益清單，物業(yè)經(jīng)營(yíng)廣告是依據(jù)合同，合法經(jīng)營(yíng)，不存在違約和私吞費(fèi)用的情況。
該代理人表示，由于業(yè)主大會(huì)沒(méi)有成立，因此物業(yè)一直代業(yè)主保管該筆費(fèi)用，并為此設(shè)有專門的賬戶，物業(yè)也從未支取上述款項(xiàng)。因此，趙普所說(shuō)的侵害業(yè)主權(quán)益的情況根本不存在。
物業(yè)公司的代理人接受采訪時(shí)表示，遲遲沒(méi)有公示廣告收益一是由于不少項(xiàng)目未入賬，二是由于物業(yè)工作日程安排，三是小區(qū)的業(yè)主大會(huì)尚未成立。
“對(duì)業(yè)主大會(huì)公開(kāi)收益是應(yīng)該的，但是對(duì)業(yè)主個(gè)人……”代理人搖搖頭，認(rèn)為這樣恐怕會(huì)使物業(yè)忙不過(guò)來(lái)。
“很高興看到物業(yè)這樣的進(jìn)步。”趙普的代理律師對(duì)于公示行為予以認(rèn)可，但隨即表示，廣告收益并不能僅憑這一紙公示就草草了事，物業(yè)需要將廣告的經(jīng)營(yíng)明細(xì)一并公開(kāi)，以便業(yè)主對(duì)廣告收益進(jìn)行核算。
此外，趙普律師舉起一份律師函說(shuō)，在起訴前，趙普曾經(jīng)要求公示廣告收益，并向物業(yè)發(fā)出律師函，但物業(yè)方面卻不予理睬，直至起訴，才將公示貼出。
由于雙方需要補(bǔ)充證據(jù)，法庭在一輪證據(jù)交換后宣布休庭。
［庭前采訪］
趙普：物業(yè)并非一無(wú)是處
在開(kāi)庭前，趙普接受了本報(bào)記者采訪。趙普表示，目前物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾相當(dāng)普遍，業(yè)主的合理訴求很難得到物業(yè)公司的滿足，而“打官司其實(shí)是尋求與物業(yè)平等溝通的一種形式”。
“我們之間沒(méi)紅過(guò)臉！”雖然將物業(yè)訴至法院，但趙普對(duì)雙方處理糾紛的方式感到滿意。
在他看來(lái)，作為打理朱雀門的管家，北京嘉晟物業(yè)管理有限公司的工作也有值得肯定的地方，比如每隔一段時(shí)間向業(yè)主們發(fā)放調(diào)查意見(jiàn)表，對(duì)小區(qū)內(nèi)的管理、修繕問(wèn)題進(jìn)行意見(jiàn)調(diào)查，定期舉行小區(qū)親子和義診活動(dòng)等等。
趙普說(shuō)，物業(yè)進(jìn)行過(guò)一次小區(qū)內(nèi)有關(guān)增設(shè)停車規(guī)則問(wèn)題調(diào)查，但由于反對(duì)業(yè)主過(guò)多，最終取消了該規(guī)范的“實(shí)施”。
打官司后沒(méi)受到物業(yè)刁難
趙普表示他的官司于8月3日被登載上網(wǎng)，物業(yè)公司也于8月5日貼出廣告收益的明細(xì)匯報(bào)。
“我6月份就已經(jīng)起訴，等了兩個(gè)月物業(yè)才有反應(yīng)。”趙普說(shuō)，此間都是物業(yè)公司的一名工作人員前來(lái)與自己溝通，而服務(wù)部門經(jīng)理與物業(yè)公司的經(jīng)理卻從未露面。
“小區(qū)布告欄里張貼的永遠(yuǎn)是何時(shí)停水停電，或者何時(shí)繳費(fèi)。物業(yè)與業(yè)主是提供服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，但物業(yè)卻沒(méi)有提供完整的服務(wù)。”趙普表示，該小區(qū)的物業(yè)只有提升服務(wù)的“透明度”，將各方面的工作和規(guī)劃進(jìn)行公示，讓業(yè)主知情，才能贏得業(yè)主的尊重。
在起訴物業(yè)后，居家生活是否受到影響呢？趙普表示，物業(yè)并沒(méi)有就此事對(duì)他進(jìn)行任何刁難，小區(qū)保安見(jiàn)到他反而更客氣了。
專家看法
邱寶昌：本案帶有公益訴訟性質(zhì)
消協(xié)律師邱寶昌在得知趙普起訴物業(yè)后，第一時(shí)間致電趙普表示支持。
邱律師認(rèn)為，趙普的起訴帶有公益訴訟的性質(zhì)，而因?yàn)樗娙宋锏纳矸荩瑫?huì)使得業(yè)主與物業(yè)的矛盾問(wèn)題更加受到相關(guān)部門的關(guān)注。
邱律師認(rèn)為，物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系也受到消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的調(diào)整。但是，由于物業(yè)不是業(yè)主選聘，在現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主只能被迫接受物業(yè)公司的服務(wù)，這種“先天不良”造成了對(duì)業(yè)主的不公平和在與物業(yè)對(duì)話中的不平等。
目前，業(yè)主維權(quán)舉證困難，物業(yè)即使被認(rèn)定侵權(quán)，也沒(méi)有相關(guān)部門對(duì)其實(shí)施懲戒。
在我國(guó)的物業(yè)管理辦法尚未出臺(tái)的前提下，所有的物業(yè)與業(yè)主矛盾都集中到法院，矛盾加深后，給社會(huì)穩(wěn)定和和諧造成影響。
探訪朱雀門 小區(qū)貼出廣告收入公示
昨天記者對(duì)朱雀門小區(qū)探訪發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司已經(jīng)悄然在公示欄里張貼出了2007年度和2008年度的廣告收益。
趙普所住的朱雀門小區(qū)坐落于宣武區(qū)陶然亭公園東門對(duì)面，屬于高檔小區(qū)，其中有2室2廳2衛(wèi)、4室2廳、6室3廳等多種戶型，均價(jià)每平方米21000元。
昨天下午記者在該小區(qū)看到，在部分小區(qū)樓宇的交叉口，高約1.5米，寬1米的廣告牌比比皆是。
趙普在博客中稱，根據(jù)《朱雀門家苑前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，北京嘉晟物業(yè)管理有限公司將對(duì)項(xiàng)目樓外廣告位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有，公司可從中收取15%作為傭金，但物業(yè)從未向業(yè)主公示過(guò)收入，也未說(shuō)明使用情況。因此將物業(yè)公司訴諸于法庭。
記者在小區(qū)公示欄內(nèi)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司已將2007年和2008年的廣告收益清單貼出，上面顯示小區(qū)戶外廣告、電梯內(nèi)外廣告等5個(gè)項(xiàng)目共收益33萬(wàn)余元，去除營(yíng)業(yè)稅及傭金，凈剩近27萬(wàn)元。
“我知道啊，但是對(duì)于賬目我不太關(guān)心。”居住在該小區(qū)南區(qū)的一位女士說(shuō)，她聽(tīng)說(shuō)了趙普將物業(yè)告上法庭一事，但她平日多為關(guān)心的是小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等方面，對(duì)于物業(yè)公司的賬目問(wèn)題很少上心。
但業(yè)主中也有對(duì)趙普的做法表示贊同的。居民趙先生告訴記者，每個(gè)小區(qū)中都需要有合理維權(quán)的業(yè)主，這樣業(yè)主的利益才得以維護(hù)。
記者在采訪中還聽(tīng)到了比較中立的說(shuō)法：“想讓物業(yè)公示賬目，但對(duì)于數(shù)額的真實(shí)性我們無(wú)從判斷。”
北京嘉晟物業(yè)管理有限公司客服部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，關(guān)于廣告收益的公示的確是最近貼出，廣告收益屬于單獨(dú)的收支項(xiàng)目，公司不會(huì)挪用，待小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，便會(huì)由其支配。 文/記者景曉薇
［案情回放］
趙普：物業(yè)行為已構(gòu)成違約
趙普起訴稱，2005年4月8日，北京中集宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與北京嘉晟物業(yè)管理有限公司簽訂了《朱雀門家苑前期物業(yè)管理服務(wù)合同》。
合同約定：乙方(物業(yè)公司)將對(duì)項(xiàng)目樓外廣告位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主所有，乙方可收取經(jīng)營(yíng)收入中一定比例(15%)作為傭金。根據(jù)該合同約定，物業(yè)應(yīng)將廣告位經(jīng)營(yíng)收益情況告知全體業(yè)主。
趙普稱，2007年1月23日，物業(yè)又與自己簽訂了《朱雀門家苑物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》，約定“對(duì)房屋共用部位，共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理”。因此，物業(yè)應(yīng)對(duì)小區(qū)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，承擔(dān)服務(wù)性義務(wù)。
物業(yè)公司在朱雀門家苑小區(qū)電梯間及樓宇外設(shè)立廣告位，并獲取了固定的廣告費(fèi)收入，但在收取廣告費(fèi)后，未向全體業(yè)主公示，也未說(shuō)明使用情況，而是據(jù)為己有。
趙普認(rèn)為，物業(yè)行為已構(gòu)成違約，嚴(yán)重侵害了自己作為業(yè)主的合法權(quán)益。趙普認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)將廣告收益情況向全體業(yè)主公示。記者王巍
［鏈接］
名人打物業(yè)官司
李文索1元損失
2006年底，二中院二審認(rèn)為李文(臺(tái)灣作家李敖之女，美籍華人，現(xiàn)住北京)向物業(yè)公司提出積極性意見(jiàn)與建議并無(wú)不妥，但物業(yè)公司的不足之處沒(méi)有嚴(yán)重到適用懲罰性賠償?shù)某潭取?br />
據(jù)介紹，李文于2004年10月入住朝陽(yáng)區(qū)嘉和麗園公寓小區(qū)，并交納了物業(yè)管理費(fèi)。
2006年5月，李文訴至一審法院要求判令北京達(dá)文物業(yè)管理有限公司就其物業(yè)管理中存在的瑕疵賠禮道歉，并賠償精神損失費(fèi)1元，要求賠償入住以來(lái)的物業(yè)費(fèi)1.9萬(wàn)余元和經(jīng)濟(jì)損失1300余元。
一審法院經(jīng)審理判決后，李文不服，上訴到二中院。二審法院肯定李文熱心公益事業(yè)，向達(dá)文公司提出積極性意見(jiàn)與建議并無(wú)不妥。但達(dá)文公司的不足之處尚未造成人身?yè)p失或財(cái)產(chǎn)損失，沒(méi)有嚴(yán)重到適用懲罰性賠償?shù)某潭取?br />
朱明瑛拒交物業(yè)費(fèi)
朱明瑛因拖欠物業(yè)費(fèi)被起訴。朝陽(yáng)法院判決朱明瑛給付北京建國(guó)物業(yè)管理有限公司2004年6月至2005年10月期間物業(yè)管理費(fèi)22774.56元。判決后，朱明瑛不服，提起上訴。
2006年3月，二中院開(kāi)庭審理了朱明瑛的官司，朱明瑛歷數(shù)了物業(yè)種種“劣跡”。
二中院經(jīng)審理認(rèn)為，具備物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的建國(guó)物業(yè)公司根據(jù)與物業(yè)管理委員會(huì)簽訂的《臨時(shí)托管協(xié)議》及《關(guān)于臨時(shí)托管協(xié)議的補(bǔ)充說(shuō)明》而進(jìn)駐清境明湖小區(qū)，并實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)，有利于小區(qū)物業(yè)管理工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此作為小區(qū)業(yè)主之一的朱明瑛應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。
至于物業(yè)管理委員會(huì)是否有權(quán)代表業(yè)主對(duì)外簽訂《臨時(shí)托管協(xié)議》及《關(guān)于臨時(shí)托管協(xié)議的補(bǔ)充說(shuō)明》的問(wèn)題，屬于業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體之間民主自治范疇內(nèi)的爭(zhēng)議事項(xiàng)，朱明瑛以《臨時(shí)托管協(xié)議》無(wú)效、建國(guó)物業(yè)公司的進(jìn)入和管理不合法為理由上訴不同意交納物業(yè)管理費(fèi)的主張，法院不予采納。攝/記者王巍