新華社六連評(píng)
4月2日 《稅收杠桿應(yīng)發(fā)揮更大作用》
4月1日 《“土地財(cái)政”還能維持多久》
3月31日《瘋狂的房?jī)r(jià)叫板土地招拍掛》
3月30日《堅(jiān)決清除房?jī)r(jià)中的“腐敗成本”》
3月29日《不能讓樓市成為投機(jī)者的樂(lè)園》
3月28日《紅火景象下的樓市之憂》
“清明節(jié)氣雨紛紛，房?jī)r(jià)高得迫人魂。”
清明節(jié)期間，就在網(wǎng)上發(fā)出這句“打油詩(shī)”的同時(shí)，新華社連續(xù)刊發(fā)了六篇評(píng)論，對(duì)樓市泡沫和地方土地財(cái)政給樓市帶來(lái)的投機(jī)效應(yīng)和社會(huì)影響進(jìn)行了深刻剖析。隨即，市場(chǎng)出現(xiàn)了各種猜想。受相關(guān)因素影響，房地產(chǎn)股昨日(4月6日)也以大跌收盤。
近日，央視《新聞聯(lián)播》也播出了許多關(guān)于國(guó)外樓市的新聞，比如4月3日的《日本年輕人：租房住也幸福》，4月4日的 《面積小價(jià)格低紐約小戶型受青睞》，4月6日的《美國(guó)政府采取多種措施促房?jī)r(jià)穩(wěn)定》，這讓“嗅覺”敏感的業(yè)內(nèi)人士似乎又嗅出了什么，加劇了關(guān)于調(diào)控政策的新猜想。
“六連評(píng)”作用有多大
社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，新華社的“六連評(píng)”，在一定程度上會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)更加清醒，讓決策者再度思考房地產(chǎn)目前的狀況，考慮房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向等問(wèn)題。
不過(guò)，曹建海也表示，新華社的評(píng)論依舊圍繞加大已經(jīng)熟知的房地產(chǎn)泡沫層面，即便提出了地方政府的土地財(cái)政問(wèn)題，也只能說(shuō)抓住了問(wèn)題的表皮，不是要害。房地產(chǎn)的真正要害，是中央層面的政策走向問(wèn)題。
北京科技大學(xué)教授趙曉則對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，新華社的“六連評(píng)”對(duì)樓市起的作用可能很小，“比得上總理的講話嗎？”
中央媒體密集關(guān)注樓市，是否意味著樓市將迎來(lái)新一波更有力度的調(diào)控？是否在為物業(yè)稅開道？
曹建海分析，不能低估中央媒體的聲音，決策層如果連新華社的聲音都置之不理，中國(guó)高房?jī)r(jià)的走勢(shì)那就真的沒(méi)救了。不過(guò)反過(guò)來(lái)看，由于新華社的評(píng)論并沒(méi)切中問(wèn)題的核心，其影響力也不必高估。
“土地財(cái)政”如何治理
對(duì)地方政府土地財(cái)政問(wèn)題如何治理的問(wèn)題，曹建海認(rèn)為，如果中央政府不進(jìn)行制度性調(diào)整，讓地方政府自身約束，那是不可能的，因?yàn)橘u地皮成了地方政府的專利產(chǎn)品。
早在“兩會(huì)”之后的3月22日，國(guó)土部就召開全國(guó)視頻會(huì)議，部署加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作，并隨即出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(即“國(guó)土19條”)。
曹建海認(rèn)為，“國(guó)土19條”達(dá)不到遏制高房?jī)r(jià)的效果，因?yàn)闆](méi)有一條具有量化標(biāo)準(zhǔn)，很空泛。
趙曉則表示，土地財(cái)政的實(shí)質(zhì)問(wèn)題是背后掩蓋的三個(gè)制度走向問(wèn)題：一是中央與地方財(cái)權(quán)和事權(quán)的劃分已經(jīng)與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的變化不合拍，該調(diào)整的沒(méi)有及時(shí)調(diào)整；二是地方政府的土地財(cái)政與土地制度緊密相連，盡管說(shuō)地方有支配土地的權(quán)利，但如果沒(méi)有中央的擴(kuò)大性政策，沒(méi)有寬松的信貸政策，天價(jià)土地是不會(huì)拍出來(lái)的；三是地方政府的土地財(cái)政之所以能夠?qū)嵤c不斷擴(kuò)張的貨幣政策緊密相關(guān)。
學(xué)者：嚴(yán)征土地增值稅
為遏制高房?jī)r(jià)，物業(yè)稅的出臺(tái)在學(xué)者和政府層面基本形成共識(shí)。在此基礎(chǔ)上，以趙曉為主筆的北京科技大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究組日前又提出，應(yīng)從嚴(yán)征收土地增值稅。
趙曉解釋說(shuō)，《土地增值稅暫行條例》包含了時(shí)下政府非常關(guān)注的調(diào)控市場(chǎng)和調(diào)節(jié)收入分配的雙重目標(biāo)，實(shí)際上是一個(gè)遠(yuǎn)比中看不中用的暴利稅更有效的政策利器。遺憾的是，因多種原因，我國(guó)土地增值稅的征收一直 “有名無(wú)實(shí)”。如從嚴(yán)征收，可在一定程度上抑制房企的暴利，起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。
趙曉稱，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高額利潤(rùn)是不爭(zhēng)的事實(shí)，許多房?jī)r(jià)并不是以成本為基礎(chǔ)來(lái)定的。土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的超額利潤(rùn)(扣除成本、稅金后的純利潤(rùn))征收的，這種事后征收的稅，跟房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅不一樣，稅負(fù)即使轉(zhuǎn)嫁，想100%轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的可能性也不大。
長(zhǎng)城證券的研究報(bào)告也指出：“毛利率為40%的項(xiàng)目被嚴(yán)格征收土地增值稅后，對(duì)凈利潤(rùn)的影響是17.4%。毛利率越高的項(xiàng)目，征稅對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響越大。”